Informaţii de interes la achiziţionarea terenului pentru casă. Capcane.

Luarea unor decizii corecte şi identificarea riscurilor sunt esenţiale pentru a elimina o eventuală pierdere. În cazul achiziţionării unui teren pentru construcţia casei, o analiză amănunţită a deciziei de contractare se impune, cu atât mai  mult cu cât terenul reprezintă fundamentul construcţiei.

În continuare, vă facem cunoscută o sinteză a criteriilor de care să ţineţi cont atunci când alegeţi terenul.

Aspecte  legale

Situaţia juridică a terenului  prezintă importanţă maximă. Există un risc ridicat ca terenul să facă obiectul unui litigiu, să fie grevat de sarcini, să fie înstrăinat, să fie deţinut  pe cote-părţi sau să fie scos din circuitul civil.

Este primordial  să solicitaţi un extras de carte funciară  notarului sau Oficiului local de Cadastru şi Publicitate Imobiliară în baza unei cereri în care se menţionează expres numărul cadastral, numărul de carte funciară şi localitatea în care este situat terenul  făcând dovada achitării tarifului aferent, extras care se prezumă că reflectă cu precizie  la data eliberării până la proba contrară situaţia legală, tehnică şi economică a terenului. Deţinătorul  terenului răspunde pentru legalitatea, autenticitatea şi  exactitatea datelor cuprinse în Cartea  Funciară, în condiţiile legii.

Extrasul  de carte funciară facilitează şi asigură securitatea tranzacţiilor imobiliare, furnizând date cu privire la identificarea proprietarului, posesorului sau a altui deţinător şi actele în baza cărora au dobândit acest drept, măsurarea şi descrierea imobilului, respectiv a terenului,  precum şi date referitoare la înscrierile de drepturi reale, drepturi personale, acte , fapte şi raporturi juridice ce ţin de imobil. Cu alte cuvinte, veţi şti dacă terenul face obiectul vreunei revendicări în baza legii, dacă este instituită vreo servitute legală de trecere sau vreo interdicţie temporară de înstrăinare.

Înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preemţiune a coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini şi a Statului Roman, respectând  această ordine, la acelaşi preţ şi în termeni egali.

Extrasul de carte funciară de informare se eliberează oricărei persoane interesate de situaţia juridică a unui imobil, iar extrasul  de carte funciară de autentificare se eliberează notarului public.

De asemenea, certificatul de urbanism  fac cunoscute solicitantului  date cu privire la regimul juridic, tehnic şi economic al terenului  existente la data solicitării în conformitate cu prevederile urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora ori alte planuri de amenajare a teritoriului, avizate şi aprobate potrivit legii.
Situaţia juridică a terenului  expusă prin certificatul de urbanism face referire la identitatea proprietarului  bunului imobil şi temeiul dovedit cu acte, înscrisuri şi documente  în baza căruia işi exercită dreptul său, servituţiile care grevează asupra imobilului, situarea în intravilan sau în afara acestuia, dreptul de preemţiune dacă este cazul, încadrarea terenului în zonă, riscuri naturale etc.

În certificatul de urbanism se specifică folosinţa actuală a imobilului şi destinaţia stabilită prin planurille de urbanism şi de amenajare a teritoriului şi alte prevederi rezultate din hotărârile consiliului local sau judeţean cu privire la zona în care se află imobilul.

Certificatul de urbanism se emite de către preşedintele consiliului judeţean  sau de primar, după caz, de persoana cu responsabilitate în domeniul amenajării teritoriului şi urbanismului din aparatul propriu al autorităţii administraţiei publice emitente oricărei  persoane interesate.

Solicitaţi vânzătorului  certificatul  fiscal, care să ateste faptul că proprietarul figurează pe rolul administraţiei financiare cu toate impozitele şi taxele pentru teren plătite la zi şi orice alte înscrisuri ce vă pot furniza informaţii cu privire la situaţia juridică a imobilului.

În baza unui act clar de proprietate cu caracter definitiv, tranzacţia  se perfectează la notar printr-un contract de vânzare prevăzut de legislaţia în vigoare.

Intabularea dreptului de proprietate se face la Oficiul local de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, dreptul de proprietate asupra terenului  devine astfel opozabil faţă de terţi.

Intravilan sau extravilan

Situarea terenului  în intravilanul sau extravilanul localităţii este menţionată atât în extrasul de cartea funciară, cât şi în certificatul de urbanism. Este de notorietate că  un  teren intravilan este situat în zona  care cuprinde suprafaţa construită şi construibilă a unei  localităţi iar un teren extravilan este situat în afara acestei zone.

Un teren traversat de limita delimitării intravilanului de extravilanul unei localităţi va fi  despărţit în două , atribuindu-se fiecărei părţi numere cadastrale diferite, unul pentru porţiunea din intravilan şi altul pentru cea din extravilanDe asemenea, este posibil ca un teren să fie compus din mai multe parcele cu categorii de folosinţă diferite.

Fiţi atenţi la terenul intravilan aflat în circuitul agricol! Edificarea unei construcţii  se face pe un teren intravilan încadrat în categoria de folosinţă  „curţi- construcţii”(Cc).

În intravilan este interzisă  temporar executarea de lucrări de construcţii pe terenurile cu suprafeţe mari şi compacte şi pe cele încadrate în zonele rezervate pentru obiective de utilitate publică pană la întocmirea unui Plan Urbanistic Zonal şi pe terenurile aflate în zonele cu risc de alunecare sau inundabilitate pana la inlaturarea definitiva a cauzelor şi definitiv pe terenurile aflate în zona de protecţie a staţiilor de epurare a apelor, a spitalelor veterinare, a fermelor de păsări, a cimitirelor, a drumurilor europene, naţionale, judeţene etc.

Pe terenurile din extravilan este posibilă construirea de anexe gospodăreşti  cu respectarea prevederilor Regulamentului General de Urbanism, Legii nr. 50/1991 şi  Legii nr.18/1991.

Scoaterea definitivă/temporară din circuitul agricol a terenului aflat în intravilan precum şi schimbarea categoriei de folosinţă se face prin autorizaţia de construire. La propunerea consiliului local, prin ordin al directorului Direcţiei Agricole şi de Dezvoltare Rurală, cu avizul Ministerului Agriculturii, Pădurilor şi Dezvoltării Rurale, prin extinderea intravilanului localităţii se poate scoate definitiv din circuitul agricol şi silvic şi terenul situat în extravilan. Aceste schimbări  cresc costurile şi îngreunează procesul.

Funcţionalitate

Regulamentul local de urbanism prevede modalitatea de utilizare a terenurilor şi impune condiţii de amplasare a construcţiilor în funcţie de destinaţia, importanţa şi situarea acestora, care se aplică în proiectarea şi realizarea acestora, pe întreg teritoriul administrativ, atât în intravilan, cât şi în extravilan având ca scop dezvoltarea echilibrată a teritoriului. Pentru fiecare unitate administrativ teritorială la baza legală a elaborării regulamentului local de urbanism stă Regulamentul General de Urbanism aprobat prin H.G.R. nr.525/1996.

O concordanţă între destinaţia construcţiei  şi funcţiunea dominantă a zonei în care este încadrat terenul propusă prin Planul Urbanistic General – P.U.G. este obligatorie.

Terenul este cosiderat construibil atunci când procentul de ocupare a terenului – P.O.T. format din raportul dintre suprafaţa construită şi suprafaţa parcelei şi coeficientul de utilizarea a terenului-C.U.T.  se încadrează în valorile maxim admise stabilite pentru zona în care se încadrează terenul. De asemenea, pentru a obţine autorizaţia de construire trebuie respectat regimul maxim de înălţime, regulile de amplasare şi retragerile minime obligatorii (orientarea faţă de punctele cardinale, amplasarea clădirilor faţă de drumurile publice, amplasarea  faţă de aliniament aplicată tuturor nivelurilor, amplasarea  faţă de limitele laterale şi posterioare ale parcelei, amplasarea clădirilor unele faţă de altele pe aceiaşi parcelă), este necesar să se asigure accesele obligatorii (accese carosabile, accese pietonale) şi aspectul exterior al construcţiei trebuie să se armonizeze cu clădirile învecinate.

Toate aceste restricţii de natură urbanistică sunt specificate în Certificatul de Urbanism emis pe baza prevederilor  Planului  Urbanistic General –P.U.G. sau Planului Urbanistic Zonal –P.U.Z.

Retragerile minime obligatorii faţă de marginile terenului  determină amplasamentul construcţiei în interiorul parcelei. O limită laterală de 3 m se impune  clădirilor izolate, iar pentru faţă/spate o limită de 5 m.

Dacă terenul conform Planului Urbanistic General –P.U.G. a fost rezervat pentru realizarea de lucrări de utilitate publică sau pentru construcţia unei artere de drum autorizarea executării de construcţii este interzisă.

Dimensiune

Suprafaţa minimă a parcelei pentru care se poate obţine autorizaţia de construire  este de 150,00 mp pentru clădiri înşiruite şi respectiv de 200,00 mp pentru clădiri amplasate izolat sau cuplate.

O deschidere la stradă adecvată trebuie să fie de minimum 8,00 m pentru clădiri înşiruite şi minimum 12,00 m pentru clădiri izolate sau cuplate, după cum impune regulamentul de urbanism.

Este de preferat terenul cu o formă regulată care să aibe adâncimea  cel puţin egală cu lăţimea parcelei sau mai mare. Terenul care prezintă o alungire excesivă şi îngustă poate fi parţial sau total neconstruibil.

Pentru construcţiile vechi aceste restricţii nu sunt aplicabile.

Opţiunea elaborării unui plan urbanistic de detaliu-  P.U.D. solicitat prin certificatul de urbanism devine obligatorie atunci când dimensiunea terenului nu corespunde cerinţelor de natură urbanistică în vederea obţinerii autorizaţiei de construire.

P.U.D. urmăreşte valorificarea terenului  corelând interesul  dvs. cu cel al colectivităţii locale. P.U.D.  propune soluţii optime de realizare a construcţiei privind capacitatea şi suprafaţa desfăşurată, precum şi soluţii de ocupare şi utilizare a terenului  şi prezintă consecinţele ce decurg din realizarea obiectivelor propuse.

În funcţie de concluzii, un  P.U.D. aprobat de consiliul local poate deschide calea realizării investiţiei  facilitând obţinerea autorizaţiei de construire , poate contribui la respingerea cererii de autorizare de construire, poate fi utilizat pentru clarificarea unor litigii sau pentru a susţine obţinerea de fonduri de la bugetul de stat în vederea realizării unor obiective de utilitate publică.

Zonă

Fiţi atenţi la zona în care este încadrat imobilul! Zona în care este încadrat terenul pe care doriţi să-l achiziţionaţi este menţionată în certificatul de urbanism şi prezintă un interes deosebit. Terenul situat intr-o zonă protejată este neconstruibil, schimbarea destinaţiei  acestuia nu este posibilă. 

Sunt instituite reguli stricte, interdicţii temporare sau definitive de construire pentru păstrarea integrităţii mediului şi protejarea patrimoniului natural limitând tendinţele de extindere a activităţii omului în aceste zone. 

Conform Regulamentului  general de urbanism  este interzisă autorizarea executării construcţiilor şi amenajărilor pe terenuri situate în zone forestiere, zone cu resurse ale subsolului şi resurse de apă, zone cu valoare peisagistică şi zone naturale protejate, zone expuse la riscuri naturale (alunecări de teren, terenuri mlăştinoase, eroziuni, zone inundabile etc), zone expuse la riscuri tehnologice (procesele industriale sau agricole care prezintă pericol de incendii, explozii, radiaţii,surpări de teren ori de poluare a aerului, apei sau solului), precum şi în zonele de servitute şi de protecţie ale sistemelor de alimentare cu energie electrică, conductelor de gaze, apă, canalizare, căilor de comunicaţie şi altor asemenea lucrări de infrastructură . Autorizarea executării construcţiilor în zonele care cuprind valori de patrimoniu cultural construit, de interes naţional, se face cu avizul conform al Ministerului Culturii şi Cultelor şi al Ministerului Lucrărilor Publice, Transporturilor şi Locuinţei.

Utilităţi

Terenul cu posibilitate dovedită de racordare la reţelele edilitare (reţeaua de canalizare, reţeaua de distribuţie a energiei electrice, reţeaua de alimentare cu apă, reţeaua de gaze naturale) este considerat construibil.

Costurile de branşament variază în funcţie de distanţa la care se află amplasamentul construcţiei  faţă de punctele de racordare. O eventuală extindere a reţelei publice de distribuţie se va solicita înainte de autorizarea construcţiei.

Calitatea solului

Cunoaşterea caracteristicilor  terenului în limita zonei de influenţă a construcţiei  este esenţială deoarece condiţiile de fundare ,tipul şi dimensiunea construcţiei , precum şi execuţia depind de natura terenului  de fundare.

Un studiu geotehnic oferă date specifice necesare proiectării şi executării  fundaţiilor construcţiilor, precum şi a structurilor care conlucrează direct cu terenul  de fundare. Documentaţia geotehnică este elaborată de specialişti în domeniu  în vederea obţinerii autorizaţiei de construire. Conţinutul documentaţiei diferă în funcţie de categoria geotehnică a lucrării.

Studiul geotehnic furnizează informaţii cu privire la succesiunea straturilor geologice, natura şi particularităţile terenului , nivelul apei  freatice, încadrarea seismică, caracteristicile fizico mecanice ale solului,stabilitatea generală şi locală a terenului, sensibilitatea şi adâncimea maximă de îngheţ, existenţa de fundaţii şi construcţii dezafectate,  etc.

În principiu, se pot proiecta şi executa fundaţii  pentru orice tip de teren  însă cu influenţă asupra costului total al investiţiei.

O alternativă economică  pentru terenurile dificile de fundare este soluţia  îmbu­nătăţirii terenului.

Drept de servitute

În cazul în care terenul nu are cale de acces la drumul public se poate institui un drept de servitute de trecere, conform Codului civil, pe cale amiabilă sau recunoscut printr-o hotărâre judecătorească.

Puteţi reclama o trecere pe  lotul vecinului pentru exploatarea fondului său despăgubindu-l pentru prejudiciile pricinuite.

Această limitare legală a dreptului de proprietate privată este instituită până când proprietarul terenului  care este lipsit de acces la drumul public dobândeşte alt acces.

Legea nu prevede exact întinderea şi modul de exercitare a acestui drept, rămâne la latitudinea părţilor sau sunt stabilite prin hotărâre judecătorească.

Vecinătăţi

Un criteriu important pentru alegerea terenului este inexistenţa în vecinătate a surselor producătoare de noxe, zgomote puternice şi vibraţii.

Este de preferat achiziţionarea unui teren cu disponibilitate în apropiere la serviciile medicale, educaţionale şi la alte servicii necesare pentru desfăşurarea normală a vieţii de zi cu zi.

Capcane

  • Poziţia terenului

Verificaţi poziţia reală în spaţiu a terenului apelând la un topometrist autorizat! Veţi afla coordonatele şi punctele de contur ale suprafeţei , certificându-vă faptul că imobilul din actul de proprietate corespunde cu cel din plan, evitând  astfel  reaua intenţie a vânzătorului  de a vă vinde altceva decât vi se prezintă.

  • Miros neplăcut

Emanarea de mirosuri neplăcute în zonă vă va afecta confortul şi calitatea vieţii dvs. Nu este în interesul vânzătorului de a vă pune în vedere  existenţa  acestei  probleme.

 

 

Ești în căutare de profesioniști în construcții, amenajări interioare și exterioare? Contactează-ne!